Déficit foncier, LMNP, Denormandie : l'immobilier ancien offre des leviers fiscaux puissants que le neuf ne propose plus depuis la fin du Pinel. Nous construisons la stratégie adaptée à votre situation.
En achetant un bien ancien à rénover et en le louant vide (location nue), vous pouvez déduire l'intégralité des charges (travaux, gestion, taxe foncière, intérêts d'emprunt) de vos revenus fonciers, puis imputer le déficit sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Pour les rénovations énergétiques, ce plafond est doublé à 21 400 €.
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s'applique aux biens anciens meublés. En régime réel, vous amortissez comptablement le prix d'acquisition (hors terrain) sur 20 à 30 ans ainsi que les meubles sur 5 à 10 ans. Résultat : des loyers perçus mais peu ou pas imposés pendant 10 à 15 ans, avec un rendement locatif supérieur à la location nue (+15 à 30 % en zone tendue).
Le dispositif Denormandie permet une réduction d'impôt de 12 % à 21 % (selon la durée d'engagement : 6, 9 ou 12 ans) pour l'achat d'un logement ancien dans une commune éligible, sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix total. En 2026, ce dispositif reste actif pour les acquisitions réalisées avant fin 2026.
| Critère | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Prix au m² | −20 à −40 % vs le neuf | Prix prime à l'achat |
| Rendement brut IDF | 4,5 à 6 % | 3 à 4,5 % |
| Fiscalité disponible (2026) | Déficit foncier, LMNP, Denormandie | LMNP uniquement (Pinel supprimé) |
| Travaux à prévoir | Souvent nécessaires (créent le déficit foncier) | Aucun pendant 10 ans (garanties décennales) |
| Emplacement | Centres-villes, quartiers établis | Souvent périphérie ou ZAC |
| Frais de notaire | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
| Idéal pour | TMI 30 %+ avec capacité travaux | Investisseurs sans disponibilité pour gestion |
4 000 à 5 000 €/m² en appartement ancien. Marché locatif dynamique grâce à la proximité de La Défense. Rendement brut moyen : 4,5 à 5,5 %. Très bonne liquidité à la revente.
4 500 à 5 500 €/m² avec une demande locative soutenue par les entreprises du quartier d'affaires. Idéal pour une stratégie LMNP avec bail meublé courte ou moyenne durée.
5 000 à 6 500 €/m², secteurs très prisés avec faible vacance locative. Rendement moindre mais valorisation supérieure sur 10 ans. Privilégier ici le LMNP et la plus-value à terme.
Bilan de votre fiscalité (TMI, revenus fonciers existants, charges déductibles) pour identifier le régime optimal : location nue avec déficit, LMNP ou structure sociétaire.
Nous évaluons le rendement net réel en intégrant travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance et fiscalité. Pas d'opération sans simulation complète.
Mise en relation avec nos partenaires courtiers pour obtenir les meilleures conditions de taux. L'assurance emprunteur déléguée peut économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée.
Chaque année, nous vérifions que la stratégie reste optimale : arbitrage, révision des loyers, adaptation en cas de changement de situation fiscale ou familiale.
Déficit foncier, LMNP ou Denormandie : chaque situation est différente. Lors d'un bilan patrimonial offert, nous identifions la stratégie qui maximise votre rendement net en fonction de votre fiscalité réelle.
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