Cas n°1 · 32 ans, primo-accédants
Lucas et Julie, jeune couple cadres (98 000 € cumulés) — achat 470 000 € à Levallois
Lucas (informaticien) et Julie (consultante RH) souhaitent acheter leur premier appartement à Levallois-Perret. Apport disponible : 55 000 €. Montant à financer : 415 000 € sur 25 ans. Aucune dette en cours, situation professionnelle stable depuis 4 ans.
Comparaison initiale. Leur banque historique (BNP) leur propose 3,75 % avec assurance groupe à 0,32 % du capital initial. Coût total estimé : 158 000 € d'intérêts + 33 200 € d'assurance.
Mise en concurrence. Sollicitation de 22 banques via le courtier. Trois offres compétitives : Société Générale 3,42 %, Crédit Agricole 3,45 % avec frais de dossier offerts, BoursoBank 3,38 %. Choix Société Générale (relation client jugée plus fluide).
Délégation d'assurance emprunteur. Contrat individuel chez April à 0,11 % du capital restant dû, soit environ 11 800 € sur la durée du prêt. Quotités optimisées (60/40 selon les revenus du couple).
Économie globale sur la durée du prêt : 32 800 € (intérêts + assurance), ce qui correspond à environ 10 versements supplémentaires en assurance vie pour leur futur projet de second logement.
Exemple à titre illustratif. Les conditions de prêt dépendent du dossier individuel et des conditions de marché à la signature.
Cas n°2 · 44 ans, investissement locatif
Marc, dirigeant SAS (140 000 € rémunération) — achat locatif 280 000 € à Asnières
Marc dispose déjà d'une résidence principale (crédit en cours) et veut acheter un T2 locatif à Asnières-sur-Seine pour 280 000 €. Capacité d'emprunt évaluée à 220 000 € sur 22 ans. Apport mobilisable : 60 000 €.
Cible : LMNP avec crédit in fine ? Étude comparative entre crédit amortissable classique et crédit in fine adossé à une assurance vie nantie. Sur 15 ans, le crédit in fine permet de maximiser la déduction des intérêts et les amortissements LMNP.
Décision finale. Crédit amortissable 220 000 € sur 20 ans à 3,55 % (financement investissement locatif un peu plus élevé que résidence principale). Délégation d'assurance avec exclusion CSP+ pour optimiser le tarif. Choix LMNP réel.
Économies négociées. 0,38 point sur le taux par rapport à la première offre bancaire (taux affiché initial 3,93 %), assurance individuelle à 0,15 % au lieu de 0,38 %, frais de dossier réduits de moitié.
Économie cumulée sur la durée du prêt : environ 24 500 €. Le rendement net après fiscalité du bien locatif gagne 0,4 point grâce à cette optimisation du financement.
Exemple à titre illustratif. Les taux d'investissement locatif sont généralement supérieurs de 0,2 à 0,4 point aux taux de résidence principale.