Acheter un bien immobilier ancien

Pourquoi acheter dans l’ancien ?

L’achat immobilier ancien concerne les maisons individuelles ou les appartements qui ont déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété (mutation) et dont les travaux ont été effectués plus de 5 ans auparavant.

L’achat dans l’ancien a plusieurs avantages. Les avantages relatifs au bien en tant que tel, et les avantages économiques.

Les avantages potentiels d’un bien immobilier ancien

Le premier avantage, lorsqu’on pense à un achat d’immobilier ancien, est la possibilité de visualiser le bien dans son ensemble. En comparaison avec un logement acheté sur le plan, vous pouvez visiter la maison ou l’appartement de votre choix jusqu’à ses moindres recoins, constater les travaux ou les aménagements nécessaires, juger de l’intérêt de cette pièce ou de cette dépendance.

En comparaison avec un logement neuf existant, acheter dans l’ancien apporte plus de sécurité : il n’y a aucune surprise à attendre, car le bien existe déjà, et il est rapidement disponible. En résumé, vous pouvez déjà vous projeter à l’intérieur car tout est déjà fait, ce qui n’est pas le cas d’un bien neuf achevé dont les installations ne sont pas faites.

Il y a un autre point positif : l’étendue du marché. En privilégiant l’immobilier ancien, vous avez la possibilité de considérer des biens dans n’importe quel quartier, y compris dans les zones centrales des grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux (où les constructions neuves, extrêmement rares, sont inaccessibles faute d’un budget conséquent) Il est possible de dénicher des biens élégants, pleins de charme, bref : plus vivants !

Les bénéfices économiques

L’achat d’un logement neuf permet d’obtenir deux avantages économiques supplémentaires, par rapport à l’acquisition d’un logement neuf :

L’immobilier ancien est généralement 20 à 30 % moins cher que le neuf, pour des services équivalents (même type de bien, même surface, même environnement) ;
Un logement ancien peut augmenter sa valeur plus rapidement, par exemple s’il est situé dans une zone très demandée, ou si vous effectuez des travaux de rénovation (qui, en vertu des mesures étatiques accordées à certains travaux de rénovation énergétique, peuvent être en partie financés par des aides ou donner lieu à des réductions d’impôts)

En conclusion, les chances de plus-value sont plus importantes que dans le neuvième

Recourir au prêt immobilier : l’effet de levier

Investir dans l’immobilier n’est pas une mauvaise idée malgré ce que l’on pourrait penser. Contracter un prêt immobilier est le meilleur moyen d’augmenter son capital investi. Avec l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, toute vente réalisée plusieurs années après l’achat initial a de grandes chances d’être rentable, même si le prêt immobilier n’est pas entièrement remboursé. L’effet de levier immobilier est la solution la plus efficace pour capitaliser.

La fiscalité dans l’ancien

S’il est vrai que l’achat d’immobilier ancien donne droit à moins d’avantages fiscaux que l’acquisition dans le neuf, il est néanmoins possible de bénéficier de certaines aides, sachant que les critères d’attribution sont plus stricts :

• Le prêt à taux zéro existe pour l’immobilier ancien, à condition de devoir réaliser des travaux dont le montant représente 25 % du coût total (voir le détail sur cette page dédiée au PTZ) ;
• Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif peut s’appliquer à un logement ancien, si celui-ci nécessite d’être réhabilité parce qu’il ne répond pas aux critères de décence, ou s’il s’agit d’un local commercial ou professionnel transformé dans le but d’être habité (tout le détail ici).

Attention aux éléments négatifs !

Cependant, vous devez être conscient qu’un achat d’immobilier ancien présente certains inconvénients qui ne sont pas ceux du neuf. Le logement n’étant pas tout récent, il s’accompagne d’un passif qui peut faire bondir certains frais lors de l’acquisition et, par la suite, :

Les frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement, à payer lors de la signature finale) sont beaucoup plus élevés que dans le neuf : comptez en moyenne entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % pour un logement tout juste achevé.
Les dépenses d’entretien seront également plus élevées, car les équipements et les matériaux sont, par définition, anciens) et les performances énergétiques seront moindres (à ce titre, veuillez prévoir un diagnostic énergétique obligatoire)

Si vous investissez dans un appartement au sein d’un immeuble ancien, attendez-vous de futurs travaux de rénovation très coûteux !

Optez pour l’emplacement idéal.

Choisir le bon emplacement pour son acquisition principale est crucial. Cet emplacement déterminera non seulement le cadre de vie souhaité, mais aussi la réussite financière de l’investissement. Lors de l’achat d’une propriété, il est essentiel de penser à la revente. Étudier les meilleures villes pour investir, en fonction de leur bassin économique, culturel et touristique, est une pratique judicieuse pour les futurs propriétaires. Chaque année, les grandes métropoles telles que Bordeaux, Lyon, Toulouse et Marseille attirent de plus en plus de nouveaux acheteurs pour lesquels l’investissement immobilier se révèle très lucratif lors de la revente.

Choisir entre le neuf et l’ancien

Une fois la localisation choisie, vient la question du meilleur modèle de logement où investir. Si entre l’achat d’un logement neuf ou ancien, la décision est difficile à prendre, il est important d’avoir connaissance des caractéristiques propres à chacun. Lorsqu’on cherche un logement en centre-ville, l’ancien remporte le plus souvent la partie. Le cachet et le caractère atypique des appartements anciens sont très recherchés. Reste à se décider entre un achat à rénover ou l’option pour un bien déjà restauré, mais au prix plus élevé. A contrario, l’un des gros avantages d’acheter un logement neuf, c’est de pouvoir bénéficier de toutes les dernières normes de construction, dont les normes thermiques en vigueur. L’achat d’appartement neuf permet aussi de réaliser des économies d’énergies et d’alléger les charges qui pèsent sur l’enveloppe logement à l’année.

Les précautions à prendre

En d’autres termes, acheter dans l’ancien signifie que vous achetez un logement qui est habité ou qui a été habité autrefois. La maison ou l’appartement, la construction ancienne ou récente, vous n’avez pas surveillé les travaux et ne pouvez pas connaître tous les aménagements qui ont été effectués au fil du temps. C’est pourquoi un bien immobilier ancien nécessite de prendre certaines précautions, tant en ce qui concerne la qualité du bien lui-même que les droits du propriétaire à le vendre.

Le bien immobilier ancien est conforme

Pour un acheteur qui choisit d’acheter dans l’ancien, il peut rapidement devenir un cauchemar. En effet, un bien immobilier ancien, même s’il n’est pas vétuste, a été édifié dans une période où les normes étaient moins strictes, en tout cas différentes. En cas de non-conformité – des installations électriques ou de chauffage, de l’isolation thermique -, les travaux de mise aux normes risquent de vous déranger.

Afin d’éviter cela, il est important de vérifier la qualité de la construction (respect des normes, autorisations délivrées pour les travaux qui en nécessitaient, etc.), et de réclamer au vendeur un maximum de renseignements quant à l’état du logement. La fourniture de diagnostics obligatoires (performances énergétiques, plomb, amiante…) est indispensable lors de la conclusion de la vente, mais vous pouvez demander à voir ces documents en amont, avant de prendre votre décision d’achat.

N’hésitez pas à visiter le bien en vous faisant accompagner par des professionnels du bâtiment, qui sauront repérer certains défauts mieux que vous, surtout s’ils sont difficilement visibles (dans la structure comme dans les installations) En effet, comme pour le neuf, assurez-vous auprès de la mairie qu’aucune construction n’est prévue dans les environs immédiats dans un futur proche, et qu’aucun doit de préemption ne peut être appliqué.

Les droits du propriétaire en rapport avec la vente

Pouvez-vous ne pas vous retrouver dans une situation où la vente serait annulée, car l’ancien propriétaire n’avait en réalité aucun droit de céder son bien ? Lorsque vous choisissez d’acheter dans l’ancien, vous acceptez de faire une transaction directe ou indirecte avec un particulier : c’est un propriétaire individuel, et non une personne morale (promoteur, gérant) qui vous vend le bien.

En effet, cette situation peut entraîner des quiproquos. Veuillez être prudent et vérifier que le vendeur est bien l’unique propriétaire du bien, car vous pourriez être privé par la suite de votre droit à posséder votre logement, pourtant acheté dans les règles. Époux, épouse, usufruitier, nu propriétaire, héritier… Il existe plusieurs cas où les propriétaires sont plusieurs.