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L’achat d’un appartement ou d’une maison, un investissement qui peut susciter des rêves mais aussi de la peur. De la recherche du bien à la réalisation de la vente authentique, un achat immobilier dans le neuf peut être extrêmement attractif et séduisant sur de nombreux aspects, mais il est important de prendre en compte certains points de vigilance. Dans ce guide, nous allons vous exposer en détail les bénéfices et les désavantages de l’achat d’un bien immobilier neuf.

Quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Un cadre de vie agréable à coûts réduits

En règle générale, un logement neuf propose des espaces optimisés pour satisfaire les désirs et les besoins de son acheteur. De multiples espaces de stockage, une cuisine équipée, une salle de bain de pointe, une isolation thermique, des espaces extérieurs et des parties communes de qualité et agréables… Les bénéfices liés au confort de vie ne sont pas sous-estimés.

Lorsqu’un client effectue un achat sur plan, il a la faculté de sélectionner le revêtement des sols, les matériaux, la teinte des murs, la direction d’ouverture des portes, etc. Le futur propriétaire s’efforce de faire tout son possible pour que son logement lui ressemble au maximum.

L’immobilier neuf est également élaboré afin de respecter les normes les plus récentes en vigueur, comme la sécurité incendie, la conformité aux normes parasismiques, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et même les normes de sécurité incendie.

En outre, les constructions neuves doivent se conformer à la dernière réglementation thermique en vigueur, à savoir la RT 2020, dans le but de diminuer la consommation d’énergie et de préserver l’environnement. Grâce à elle, on peut réaliser de réelles économies sur les factures d’électricité ou de gaz, ce qui en fait un avantage considérable pour la location ou la revente, par rapport à un bien ancien, qui est inévitablement plus énergivore.

Le montant des charges de copropriété est l’un des autres bénéfices d’acquérir un bien immobilier neuf pour investir ou habiter. Effectivement, les frais sont plus élevés pour les biens anciens, qui requièrent davantage d’entretien et d’éventuelles réparations que pour les biens immobiliers neufs.

Une fiscalité avantageuse

Une exonération de taxe foncière pendant 2 ans

Acheter dans le neuf permet aussi d’être exonéré de la taxe foncière pendant les 2 années suivant l’achèvement du logement. Il faut pour cela remplir une déclaration H2, qui recense les nouveaux bâtis. Selon la commune dans laquelle se situe le logement, l’exonération peut être partielle ou totale.

Elle s’applique à compter du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement des travaux et donc la livraison du bien.

Il est nécessaire pour en bénéficier d’en faire la demande au centre des impôts fonciers de la commune dans laquelle se situe le bien, et ce, dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux grâce aux formulaires suivants :

• Formulaire 6650 (déclaration H1), dans le cadre d’un logement individuel,
• Formulaire 6652 (déclaration H2) dans le cadre d’un logement situé dans un immeuble collectif.

Bénéficier d’une TVA réduite

Autre avantage fiscal : si le logement immobilier neuf se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), le propriétaire peut bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 ou 7% du prix du logement, au lieu des 20% habituellement pratiqués.

Des conditions de prêt immobilier privilégiées

Acheter dans le neuf permet également de bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro). Le PTZ est un prêt sans intérêts. Cependant, tout le monde ne peut y avoir accès, il est nécessaire de respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier.

• Voici quelques critères d’éligibilité :
• Les revenus du/des acquéreurs ne doivent pas dépasser un certain plafond, en fonction du nombre de personnes qui vont occuper le logement et de la zone dans laquelle se situe le logement (Zone A, Abis, B1, B2 ou C) .
• Le logement faisant l’objet d’un PTZ doit être la résidence principale de son acquéreur.

Des frais de notaire réduits

Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 – 3% du prix total de vente, alors qu’ils s’élèvent à 7 – 8% dans l’ancien. Cela s’explique par des droits de mutation plus faibles que pour un achat dans l’ancien. En effet, ces droits de mutation s’élèvent à 0.715 % du prix du bien alors que dans l’ancien, ils sont compris entre 5.09% et 5.8%.

Les autres composantes du montant des frais de notaire sont les émoluments de formalités et débours du notaire ainsi que la contribution de sécurité immobilière. Ces frais sont identiques dans le neuf et l’ancien.

Une protection juridique solide

Dans le cas d’un achat sur plan, l’acquéreur bénéficie d’un certain nombre de garanties de la part du constructeur, pour être protégé en cas de problème. Elles n’existent pas dans le cadre d’un achat immobilier dans l’ancien. En effet, acheter dans l’ancien revient à acheter un bien d’occasion, et il n’est pas possible de faire porter de garantie au vendeur particulier. L’acquéreur d’un bien ancien achète en connaissance de cause et ne peut se retourner contre le vendeur en cas de potentiels vices cachés.

• Par contre, les garanties liées au neuf sont très larges et sont les suivantes :
• La garantie de parfait achèvement : elle dure un an à compter de la réception du bien immobilier. Cette garantie couvre l’ensemble des éléments suivants : désordres apparents, malfaçons ou défauts de conformité. C’est une garantie de réparation. Autrement dit, le promoteur s’engage à réparer les désordres notifiés dans le procès verbal de livraison ou dans le cadre d’un courrier recommandé avec avis de réception dans un délai maximal d’un an. Si le professionnel ne respecte pas son engagement, vous pourrez saisir les tribunaux compétents.
• La garantie décennale : elle couvre l’acquéreur durant 10 ans à compter de la réception du bien immobilier neuf. Elle couvre tous les dommages et les vices pouvant compromettre la solidité du bâtiment ou qui rendent celui-ci impropre à son usage, c’est-à-dire à l’habitation ou à la location. La garantie décennale couvre également les éléments indissociables de la construction comme les canalisations, les plafonds, les planchers, le chauffage central, les huisseries, les terrasses, les vérandas ou encore les piscines enterrées.
• La garantie biennale : elle est valable 2 ans à partir de la réception du bien immobilier neuf. Elle doit être souscrite en même temps que la garantie décennale. Contrairement à la garantie décennale qui couvre les éléments indissociables de la construction, la garantie biennale couvre les équipements dissociables et démontables du logement comme par exemple les fenêtres, les volets, les portes, les revêtements intérieurs des sols ou du balcon, les radiateurs, éléments de la cuisine, etc…).

Un prix du m² plus élevé

Un bien immobilier neuf est souvent facialement plus cher qu’un bien ancien. Cependant, la différence de coût entre un bien neuf et un bien ancien peut se résorber avec le temps :

• Il n’y a pas de travaux à prévoir pendant au moins 10 ans sur un bien neuf grâce à la garantie décennale,
• Les biens immobiliers neufs sont soumis aux dernières normes thermiques, ce qui vous permet de réduire fortement la consommation d’énergie. Le respect de ces normes impacte le prix du logement, mais permettra de l’autre côté de réduire la facture associée à cette consommation,
• Dans le cas d’un investissement immobilier, la loi prévoit d’interdire dès 2028 la mise en location des logements considérés comme des passoires thermiques et demandera aux propriétaires concernés d’effectuer des travaux de mise aux normes pour pouvoir continuer de louer leur logement, ce qui nécessitera d’engager des dépenses importantes,
• Un éventuel emplacement de parking : dans la majorité des cas, le prix d’un bien neuf comprend un (ou plusieurs) emplacement de parking. De son côté, dans l’ancien, avoir une place de parking n’est pas systématique et donc n’a pas de conséquences sur le prix final.

Des difficultés à se projeter

Un achat en VEFA (Vente En l’Etat Futur d’Achèvement) indique que l’on achète sur plan un appartement au sein d’un programme de construction immobilière. Il peut être compliqué de se projeter contrairement à un bien physique que nous pouvons visiter. Cependant, le fait d’acheter sur plan peut permettre d’apporter des aménagements « à la carte », en demandant au constructeur ce que l’on appelle des travaux modificatifs acquéreurs. Acheter sur plan permet aussi de bénéficier d’un logement à son goût et à son image avec le choix des revêtements, le choix de la cuisine, le choix des peintures, des faïences, etc.

Des délais de livraison importants et un paiement contraignant

Lors d’un achat en VEFA, il faut savoir être patient. Une fois le contrat de réservation signé, l’attente peut durer jusqu’à 18 mois selon l’avancement des travaux au moment de l’acquisition, la taille du programme, les contraintes liées à la construction, etc.